买房需谨慎，算清“人口迁徙账”

买房前一定要查“全国城市人口流动地图”，这比看任何房价分析都管用。国家发改委数据显示，过去五年东北三省常住人口减少超1000万，像黑龙江鹤岗、河南新乡等城市，人口年均流出1%以上，住房空置率超过25%，未来十年根本没人接盘。而深圳、杭州等人口流入大市，房价逆势微涨。记住铁律：连续三年人口净流出的城市，房子再便宜也别碰。

警惕“低总价陷阱”

现在很多楼盘玩“首付分期5万起”“总价50万住三房”的套路，实则藏着三个大坑。一是老破小，尤其是靠学区撑着的；二是远郊“睡城”大盘；三是高周转房企的期房。现房尾盘虽然贵5%，但能亲眼看到质量，还能省掉2-3年的租房成本，算下来更划算。

刚需买房，先算“通勤经济账”

上海楼市调研显示，地铁1公里内的房子比3公里外的溢价18%，流通速度快50%。每天多花30分钟通勤，一年相当于浪费180小时，这些时间用来提升技能，足够让月薪涨2000元。刚需记住：宁买市区老破小的“地铁房”，不买郊区新房的“睡城房”，通勤45分钟是性价比的黄金线。

改善型购房，别为“伪改善”买单

真正的改善房要看硬指标：层高≥3米，容积率≤2.5，配套成熟度高。改善不是“砸钱买大户型”，而是“用钱换生活品质和资产保值”，买错了住着憋屈还砸手里，买对了未来置换能多卖50万。

优先瞄准“政策红利房”

现在买房，政策红利比开发商折扣更值钱。第一类是保障房/安居房，第二类是城中村改造房，第三类是国企/央企现房。最后要牢记，楼市早过了“闭眼买都能赚”的时代，买房前多做功课，宁可买晚，别买错。